Vendes el piso, compras otro y alguien te suelta en la notaría que «eso de Hacienda no lo pagas, porque reinviertes». Es verdad a medias. La exención por reinversión existe y puede dejar la factura del IRPF en cero. Pero solo funciona si reinviertes el importe correcto, dentro de plazo y lo dices en la declaración. Aquí tienes la cuenta entera, con cifras que puedes seguir con la calculadora, y los tres sitios donde la he visto caerse.
¿Qué es la exención por reinversión y cuánto ahorra de verdad?
Cuando vendes tu vivienda habitual generas una ganancia patrimonial que, en principio, tributa en la base del ahorro. Si compras otra vivienda habitual y destinas a ello el dinero obtenido, esa ganancia queda exenta. No es un aplazamiento ni una deducción que te devuelvan a plazos: la ganancia desaparece de la declaración.
Lo importante es que no funciona a todo o nada. Si reinviertes una parte, se te exonera esa misma parte de la ganancia. La proporción manda, y por eso conviene saber exactamente sobre qué número se calcula esa proporción.
El número que casi todo el mundo calcula mal
La confusión es siempre la misma: creer que hay que reinvertir el precio de venta. No. Lo que hay que reinvertir es el importe realmente obtenido, y ese importe se construye en dos restas.
Primera resta: al precio de venta le quitas los gastos y tributos que has pagado tú por vender, es decir, la comisión de la agencia, la notaría que te corresponda, el certificado energético o la plusvalía municipal si la asumes tú.
Segunda resta, la que se olvida: si el piso tenía hipoteca y la cancelas con el dinero de la venta, el principal pendiente que devuelves al banco no está en tu bolsillo, así que tampoco cuenta como importe obtenido. Quien no hace esta resta se pone un listón mucho más alto del que la ley le exige.
La cuenta completa, con una venta de 300.000 euros
Compras en 2012 por 150.000 euros y pagas 15.000 más en impuesto de transmisiones, notaría y registro: tu valor de adquisición es de 165.000 euros. Vendes en 2026 por 300.000 y pagas 9.000 de gastos de venta, así que el valor de transmisión es de 291.000. La ganancia patrimonial es 291.000 menos 165.000, es decir, 126.000 euros.
Te quedaba hipoteca por 51.000 euros y la cancelas al firmar. El importe obtenido que debes reinvertir para dejarlo todo exento no son 300.000: son 291.000 menos 51.000, o sea, 240.000 euros. Sesenta mil euros menos de listón, y ese solo dato ya cambia qué casa te puedes permitir.
Supongamos que reinviertes 180.000 en la vivienda nueva. Has reinvertido 180.000 de 240.000, que es el 75 %. Por tanto queda exento el 75 % de la ganancia: 126.000 por 0,75 son 94.500 euros. Tributas por los 31.500 restantes.
Esos 31.500 euros van a la escala del ahorro. Con los dos primeros tramos vigentes, el 19 % hasta 6.000 euros y el 21 % en el tramo siguiente, que llega hasta 50.000, salen 1.140 más 5.355: una factura de 6.495 euros. Usa siempre la escala del ejercicio de la venta: se ha tocado más de una vez.
Dale la vuelta para verlo claro: los 60.000 euros que dejas fuera de la reinversión —los 240.000 del listón menos los 180.000 que aportas— te han costado 6.495 euros de impuestos. Unos 10,8 euros por cada 100 que te quedas sin reinvertir.
El pasado otoño se sentaron delante de mí Elena y Joaquín, un matrimonio de Alcorcón que acababa de vender el piso donde habían criado a sus dos hijas. Traían las escrituras en una carpeta de gomas azul con el borde descolorido y un folio a mano con las cuentas. Joaquín había subrayado a lápiz el precio de venta y había escrito al lado, con letra de arquitecto, la cantidad que creían obligados a reinvertir: el precio entero. Cuando les enseñé las dos restas y vieron bajar el listón, Elena se rio y dijo que llevaban tres meses descartando pisos por nada. Al final decidieron quedarse igualmente una parte para reformar la cocina, y me parece razonable. Lo único que cambió fue que se la quedaron sabiendo que esa reforma les salía 6.495 euros más cara que el presupuesto del albañil, no descubriéndolo en junio del año siguiente con la declaración delante. El café se nos quedó frío mientras repetíamos la cuenta dos veces.
Dos años, y también hacia atrás
El plazo es de dos años, pero funciona en las dos direcciones. Puedes vender y comprar después, o haber comprado antes la casa nueva y vender la vieja dentro de los dos años siguientes. Esto último salva muchas operaciones en las que la gente compró primero porque encontró la casa buena antes de tiempo.
No hace falta reinvertir de golpe. Si el dinero entra en la obra nueva a plazos, cuenta lo satisfecho dentro de la ventana de dos años; lo que pagues fuera, no. Y ojo con una idea muy extendida: la ganancia no se calcula sobre lo que te sobra después de comprar, sino sobre la diferencia entre valores de transmisión y adquisición, que es lo que hemos hecho arriba.
Los tres sitios donde he visto caerse la exención por reinversión
El primero es no marcarla. Esta exención no se aplica sola: hay que consignarla en la declaración del ejercicio de la venta, incluso cuando todavía no has comprado y lo que haces es comprometerte a reinvertir en los dos años. Si dejas la casilla en blanco y declaras la ganancia sin más, el criterio de la Administración suele ser que has optado por tributar. Es, con diferencia, la caída más cara y más tonta que veo.
El segundo es el carácter de habitual, que deben cumplir las dos casas: la que vendes y la que compras. Como norma general se exige residencia efectiva y continuada durante al menos tres años, y que ocupes la nueva en los doce meses siguientes a comprarla o a terminar las obras. Un piso que has tenido alquilado los últimos años, o un apartamento de playa, no entran por mucho que ese dinero venga de tu casa de siempre.
El tercero es prometer y no cumplir. Si declaras el compromiso de reinvertir y luego no lo haces, o reinviertes menos, toca regularizar con una declaración complementaria del ejercicio de la venta, con sus intereses de demora. No es una catástrofe, pero es una factura que llega tarde y que nadie tenía presupuestada.
Y un límite que conviene conocer porque hace irrelevante todo lo anterior: si el que vende tiene 65 años o más y transmite su vivienda habitual, la ganancia queda exenta sin necesidad de reinvertir nada. En ese caso no hay cuenta que echar; hay que comprobar quién es el titular y en qué proporción.
Preguntas frecuentes
¿Cuenta como reinversión el dinero que pongo con la hipoteca nueva? En la práctica lo que se mide es el importe que destinas a adquirir la vivienda nueva, no solo el efectivo propio que pones encima de la mesa el día de la firma. Es un punto que ha dado bastante guerra, así que si tu operación se sostiene justo en esa línea, contrástalo con tu asesor antes de firmar y no después: cambiar la estructura de la compra es fácil en septiembre e imposible en mayo.
¿Y si la vivienda es de los dos pero solo uno reinvierte? La ganancia se atribuye a cada titular según su porcentaje y la exención se aplica también individualmente. Sobre una ganancia de 126.000 euros al 50 %, cada uno declara 63.000 y cada uno se aplica la exención sobre su parte según lo que haya reinvertido él. Que la casa nueva se ponga a nombre de uno solo puede dejar al otro pagando por la mitad entera.
¿La exención por reinversión me ahorra también la plusvalía municipal? No. Son dos impuestos distintos y con dos administraciones distintas: esto es IRPF, y la plusvalía municipal se liquida igual en el ayuntamiento. Reinvertir no te libra de ella.
Puntos clave
- No se reinvierte el precio de venta: se reinvierte el precio menos los gastos de venta y menos el principal de hipoteca que cancelas.
- Con 300.000 de venta, 9.000 de gastos y 51.000 de hipoteca, el listón real es 240.000 euros.
- Si reinviertes el 75 % de ese importe, queda exento el 75 % de la ganancia; el resto tributa en la base del ahorro.
- En el ejemplo, dejar 60.000 euros fuera de la reinversión (240.000 menos 180.000) cuesta 6.495 euros de impuestos: unos 10,8 euros por cada 100.
- La exención por reinversión hay que consignarla en la declaración del año de la venta: en blanco no se aplica sola.
